重磅又来！房屋空置率高，专家建议征收空置税

　　最近两天，又有一条关于楼市的新闻在朋友圈刷屏了。

　　国务院参事、住建部原副部长仇保兴近日在回答记者提问时表示，我国房屋空置率比较高，北京的房屋空置率在百分之十几到二十。并建议用征收空置税的办法实现逐步烫平房地产泡沫的目的。

　　一时之间，关于要不要征收空置税？应何时征收空置税？征收空置税对于改变房屋空置现象真的有效吗……都成为热议话题。

　01　我国目前房屋空置情况　

　　关于“空置税”我想大家并不陌生。今年6月28日，香港就开了全国先河，通过了征收“一手楼空置税”。具体措施为，对空置一年及以上的一手住宅征收空置税，该税种通过现有差饷机制收取，为应课差饷租值的200%。

　　香港“空置税”落地，内地关于出台“空置税”的声音随即开始此起彼伏。

　　事实上，由于统计难度较大，国内的空置房统计资料较少且存在一定误差，各机构统计出来的数据也有一定差异。不过，业内还是认为目前我国房屋空置率是很高的。

　　比如，2014年，西南财经大学“中国家庭金融调查与研究中心”发布的数据显示，2013年，全国城镇家庭住房空置率达到22.4%。其中北京、上海、重庆、成都、武汉、天津住房空置率分别为19.5%、18.5%、25.6%、24.7%、23.5%、22.5%。

　　再看另一个数据，《2015年5月全国城市住房调查报告》显示，中国主要城市住房空置率整体水平在22%—26%。一线城市空置率为22%左右，二线城市为24%。

　　一般认为，空置率在5%-10%之间为合理范围，空置率在10%-20%之间为危险区域。

　　和香港情况不同的是，内地的住宅空置主要体现在二手住宅方面。这与一些投资者不无关系。

　　由于内地近些年快速上涨的房价，很多人买房不但看重其居住属性，也会看重其投资价值。一些人还会在买到房子以后，将其空置一段时间，然后毛坯出售。

　　这些人宁愿将房子空置，也不选择租出去的原因，一来是为了缩短投资周期，二来是怕有人居住过后，房子就产生了折旧，会在一定程度上压缩房价。

　02　国外空置税征收情况　

　　在国外，尤其是美国等西方发达国家，确实有类似于空置税的政策。比如物业税、遗产税、赠予税等，别看这些税种都不叫空置税，但都能对空置房起到约束效应，控制投资行为。

　　法国可以说是征收空置税最狠的国家。一间房空置超过一年就需缴纳房价的10%，第二年12.5%，第三年15%。如此严厉的政策之下，法国的房价也被成功抑制住，投资法国房产的人都知道，过去十年法国房产涨幅并不大。

　　在澳大利亚，维多利亚州是最早开始征收空置税的地区。墨尔本对一年中空闲超过6个月以上的房屋，按照其价值，征收1%的空置税。这一政策主要针对于在墨尔本城区或者郊区购买了第二套房产的海外买家。

　　在英国，如果房产被空置2年以上，政府就会对房屋征收100%的额外市政税。

　　在荷兰，如果房屋空置超过一年，就允许其他市民入住；在瑞典，政府有权征用空置房屋廉租给无房家庭。丹麦政府则在50多年以前就对那些闲置6周以上的房屋所有者罚款。

　　严格的空置税征收政策，也使得这些国家的住房空置率保持在较低水平。

　　比如，美国住房空置率最高在2007—2008年经济危机时期，也只有2.9%左右，荷兰，瑞典一般住房空置率只有2%，法国住房空置率在6%左右，而德国由于人口老龄化等原因，住房空置率约为8%。

　　既然空置税政策在国外有着丰富的经验，对抑制房价也起到了明显的作用，那么国内征收空置税的条件成熟了吗？

　03　国内征收空置税的条件并未成熟　

　　上文中，我们已经提到，数据显示，目前我国一线城市住房空置率在22%左右，二线城市空置率在24%左右，但事实上，目前中国绝大多数三四五六线的县城、城镇，由于缺乏持续的人口流入，住房空置率相比一二线城市更严重，一旦开征空置税，对这些地区的影响是非常大的。

　　另一方面，中国房地产市场化只有20年时间，房屋信息系统不健全，而住房空置的标准也难以界定，技术复杂再加上定义困难，如何征收，将是不得不面临的问题。

　　经济学家薛兆丰就认为，空置率没办法客观计算。

　　“例如，我有两套各50平方米的房子，自己住了其中一套，那么可以说另外一套50平方米的房子是空置的。但是如果反过来，我有一套100平方米的房子，我一个人住，里面有两个洗手间，有一个洗手间长期不用，这算不算空置？空置能算出来吗？不能。”

　　而且，即使真要要对空置房子进行征税，房主也会有很多对策。因为你怎么证明房子是空置的？看水表还是看电表？“事实上，不管看的是水表还是电表，我都很容易雇人定期去开开水龙头开开电闸，让里面的水表电表动一动。这样除了平添一种新的职业，像遛狗一样遛房。”

　　话虽戏语，说明的情况却很实际。

　04　住房空置率过高问题如何解决　

　　面对眼下我国空置率过高问题，首先要解决的问题，就是房子买来后要有人住的问题。

　　与其靠征收空置税解决空置率，是不是可以想办法从正面刺激房主想要将房子出租的热情？

　　乐观的消息是，当前房地产市场的发展已经逐步向租赁住房倾斜。北京，深圳等一线城市，已经专门划拨租赁住房土地，而“租售同权，租购并举”不断发展，也将租房提到了一个相当高的位置，在未来相当长的一段时间内，租房市场将成为房地产市场的一股主要力量。

　　我爱我家原副总裁胡景晖曾经提到过，北京六环以内有100多万套住房处于空置状态。可以想见，如果激活市场上这些存量住房，这个市场规模会有多大。