房地产依然是中国经济的重要支点

春季这么一眨眼过去了，对于房地产行业而言，这个春天主要发生了两件大事：政府换届和新“国五条”政策的发布。政府换届后的地方投资冲动仍然存在：北京、广东、江苏、四川等少数地区将固定资产投资增长目标设定在20%以下，多数省份增长目标均设在20%以上，新疆、甘肃、贵州、黑龙江设定的目标均超过30%。可见，短期内投资仍将是维持经济稳定的主要力量。中国经济稳中藏险

中国社会科学院26日在北京发布2013年《经济蓝皮书春季号》预测，2013年中国GDP增长率为8%左右。社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松表示，总体来看，今年中国宏观经济有望保持增长速度适当、物价温和上涨的发展态势。不过值得注意的是，新发布的蓝皮书中8%的增速预测比去年12月社科院发布的预测值下调0.2%。

稍早之前，世界银行、国际货币基金组织(IMF)等国际机构亦下调了中国2013年的经济增速预期。即便如此，多数机构依然认为今年中国经济有望实现8%甚至更高的增长。

一季度，由于全球持续量宽，全球风险偏好提升明显，叠加中国资产价格见底回升，人民币升值的预期重启以及正利差的存在，资本重新流入中国，央行购汇的行为导致一季度新增外汇占款显著增长，并导致基础投放。从公布的数据来看，外汇占款从去年12月份以来已实现四连增，月均新增3300亿元，而造成外汇占款保持高位除了有贸易顺差增长的因素外，人民币汇率、经济主体结售汇意愿提升也是主要原因。

一般而言，人民币汇率与房价成正相关关系，利率与房地产量价成负相关关系。因此，我们可以从汇率和利率的变化趋势中来找到判断房地产市场表现的路径。

房地产支撑地方财政收入

在一季度财政收入上，中央和地方的情况可谓冰火两重天。今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受记者采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。

“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入(本级)增长的因素时，财政部这样解释。一季度，房地产相关税收增幅普遍高于全国财政收入增幅。在房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。这四项税收合计2575亿元，占地方财政收入14.78%。

除了“房”是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大头，在分析其增长因素时，财政部给出的理由主要是“受土地成交额增加”的影响。财政部的数据显示，一季度，国有土地使用权出让收入7700亿元，同比增长46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。而房地产相关的税收占地方财政收入的40%～60%，个别地方更高。

税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力不相匹配的事情。

在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“此两项占到地方税收的近四成。”曾康华说。

全国房地产市场

土地和房价都顺势上涨

4月18日，国土资源部下属的中国土地勘测规划院发布今年一季度全国主要城市地价监测结果。一季度全国住宅地价4702元/平方米，环比上涨1.77%。一线城市住宅地价全部出现环比上涨。房地产开发用地同比增幅超过40%，创2010年三季度来的新高。据统计，除了2009年受到房地产市场低迷的影响，当年一季度综合地价环比、同比数据均有所下降之外，自2002年至今，全国主要城市的一季度综合地价水平均保持上涨趋势。

据中国指数研究院发布新数据显示，2013年4月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10098元/平方米，重上万元大关。比3月上涨1.00%，自2012年6月以来连续11个月环比上涨。在这100个城市当中，76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年4月相比上涨5.34%。北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，比上月上涨1.31%，与上年同期相比上涨7.89%。

龙头企业领跑

截至目前，在已披露一季报的152家地产类上市公司中，117家公司业绩出现同比增长，占比达77%，其中，世荣兆业、华夏幸福、开股份和泰禾集团四家公司排在净利润增幅前列，其增长均在10倍以上。

值得一提的是，以招保万金为的龙头房企在一季度均迎来业绩“开门红”。其中，招商地产一季度实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；实现净利润8.1亿元，同比大增88.79%。保利地产一季度实现营业收入74.39亿元，同比增长51.21%；净利润为7.26亿元，同比增长37.11%。万科一季度实现营业收入140亿元，同比上升35.3%；实现净利润16.1亿元，同比上升15.6%。

招商地产财报分析称，一季度内结算面积较上年同期的大幅增加，是营业收入以及净利润大幅增长的主要原因。

此外，克尔瑞研究发布的研报指出，包括保利、恒大、万科、中海等在内的十家典型房企的净负债率大幅下降，平均降幅达21.56个百分点，说明企业正寄望于通过降低负债水平来缓解运营压力。