新手买房物业篇—— 物业内容及注意事项

　　在我们的日常生活中，与物业打交道的地方非常多，与物业的纠纷和矛盾也不再是新闻，各类维权活动屡见不鲜。如何正确的维护自己作为业主的权利，了解物业管理的内容和条例是很有必要的。 　　另外，越来越多的小区为了更好的监督物业管理公司，为小区业主取更多的权益，成立了业主委员会。那么是不是所有的小区都能成立业委会?其成立的前提和相关职责是什么呢?

　　其实，与物业管理公司达到双赢的局面是物业和业主都希望见到的。良好运转的物业公司，人员齐备，设备齐全，能更全心全意的为辖区内业主服务。而业主履行了自己按时缴纳物业费的义务以后，也可以得到美好舒适的生活环境。
 
　　现在很多业主动不动说不交物业费了，换物业之类的话，其实这是很不负责任和很庞大的工程。因为小区业主大量的资料，以及小区内各种管道和工程图纸等都保存在物业，如果更换的话，往往得不偿失。如果很不幸遇到了非换物业不可的情况，应该怎么操作呢?
 
　　物业管理，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
 
　　住宅小区物业管理的内容
 
　　包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
 
　　住宅小区物业管理的对象
 
　　住宅小区的物业管理，管理和服务的对象先是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
 
　　物业公司提供的基本的管理和服务，主要有以下8项：
 
　　1.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
 
　　2.房屋设备、设施的管理;
 
　　3.环境卫生的管理;
 
　　4.绿化管理;
 
　　5.配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;
 
　　6.车辆秩序管理;
 
　　7.公众代办性质的服务;
 
　　8.物业档案资料的管理
 
　　业主在物业管理中的权利及义务概述
 
　　根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。
 
　　业主在物业管理活动中享有下列权利：
 
　　1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
 
　　2.提议召开业主大会会议，并物业管理的有关事项提出建议;
 
　　3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
 
　　4.参加业主大会会议，行使投票权;
 
　　5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;
 
　　6.监督业主委员会的工作;
 
　　7.监督物业管理企业履行物业服务合同;
 
　　8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
 
　　9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
 
　　10.法律、法规规定的其他权利。
 
　　业主在物业管理活动中应履行下列义务：
 
　　1.遵守业主公约、业主大会议事规则;
 
　　2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
 
　　3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
 
　　4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;
 
　　5.按时交纳物业服务费用;
 
　　6.法律、法规规定的其他义务。
 [page]
　　业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种殊形式，是业主大会的执行机构。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
 
　　成立业主委员会应当符合下列条件之一：
 
　　1.专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
 
　　2.次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
 
　　业主委员会委员必须符合下列条件：
 
　　1.是本物业管理区域内业主;
 
　　2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;
 
　　3.有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责;
 
　　4.品行端正无劣迹;
 
　　5.热心公益事业。
 
　　业主委员会履行以下职责：
 
　　1.执行业主大会的决定和决议;
 
　　2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
 
　　3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
 
　　4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务履行物业服务合同;
 
　　5.监督管理规约的实施;
 
　　6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
 
　　7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
 
　　8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
 
　　9.业主大会赋予的其他职责。
 [page]
　　纠纷是怎样形成的
 
　　1.开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。
 
　　根据一项调查，我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来有着与生俱来的血缘关系，所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者，应该承担所有的问题。
 
　　如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司。
 
　　2.相关的法律规定了解不够。
 
　　解决物业纠纷需要法律支持，目前国家关于物业方面的法例法规有《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国物业管理条例》等等，但是事实上，知道这些法规的人并不多。
 
　　3.一些业主对物业付费的概念不强。
 
　　这些少部分的业主对物业费采取能拖拖，能不交不交的心理。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，而是买房时被规定了。有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。
 
　　4.业主的期望值过高。
 
　　客户在买房子的过程当中和签约之前，可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等，他的印象可能会是很理想，因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦跟看到现实的产品会产生一定的落差，有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品，比如说房子，都是有缺陷的，不会说百分之百一点儿缺陷没有，心理落差产生是很正常的，但是千万不要放大。
 
　　5.物业管理服务的质量有待于进一步的提高。
 
　　一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上，忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理，从而使矛盾激化。
 
　　另外物业管理公司本身经营不规范，如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的，等等。
 
　　6.一些业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。
 
　　物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关ZF部门等等。有人买房时注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题;知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。
 
　　7.有的业主诚信意识差。
 
　　现在很多物业纠纷，双方有合同，写得很清楚，但谁也没有按照法律的手段解决问题。如有的小区业主因为幼儿园收赞助费不缴费，而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由。又如，某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由，拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多，其本质是诚信意识太差，能拖拖，能赖赖。
 
　　怎样解决纠纷
 
　　1.签一份详尽的购房合同。
 
　　物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如，买房时不同的业主对物业管理的预期不一样，有的业主倾向高收费、高标准服务，有的倾向较低标准的代收费服务，而由于没有在买房时说清楚，入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致，开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。
 
　　2.签一份完整明确的物业管理合同。
 
　　现在，无论是商家还是消费者，都把售后服务看得很重，因为从很大程度上讲一些商品买的是售后服务。住房更是如此，甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要，因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。
 
　　如果物业管理合同内容上不完备，条款用语含混，欠缺必备的约定内容必将成为日后议的原因。
 
　　合同是服务者和被服务者的约定，要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。
 
　　所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据，一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。
 
　　我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
 
　　1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
 
　　当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
 
　　2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
 
　　当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
 
　　业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当哪些事项形成决议?
 
　　根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
 
　　(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
 
　　(2)确定采取公开招标或邀请招标方式;
 
　　(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会终确定中标人;

　　(4)物业服务价格幅度或水平。
 
　　业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时应提交以下资料：
 
　　(1)业主大会决议;
 
　　(2)招标公告或者投标邀请书;
 
　　(3)招标文件;
 
    　(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
 
　　业主委员会组织招标过程中，应从以下几个方面保障业主的知情权：
 
　　(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
 
　　(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;
 
　　(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
 
　　(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
 
　　业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?
 
　　原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。
 
　　前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
 
　　业主委员会招标应当何时完成?
 
　　业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。
 
　　如果小区没有成立业主委员会，可以更换物业公司吗?
 
　　根据中华人民共和国物权法76条的规定，占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以解聘或者选聘物业服务企业。原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出。
 
　　当找到合适物业公司时要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同，那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除。

 

点击图片进入专题报名参加房管家陪购
 

　　【买房伐木累，松滋房网房管家来啦！添加松滋房网小编松小房微信(微信号：szfw139)，了解楼市近期动态，咨询房产专业问题，获得楼盘砍价优惠，专业荐房，帮你购得满意新房。同时，房管家群（516741845）诚邀急需购房人士的加入！】