新手买房之认购篇——认购阶段注意事项

　　前面小编给您说过购房前期准备阶段、还有看房准备阶段的问题，这些都让在买房路上的你是不是很伤脑筋。从对楼盘的一无所知，到准备签订合同，这中间的问题有你知道；直到现在你和家人确定了一个楼盘，那么接下来的认购问题刻不容缓了。那下面让小编给您详细介绍一下这期的主题——新手买房认购阶段注意事项，希望给正准备购房的你们带来帮助。

 

　　根据松滋目前的状况，小编认为认购包括和下定，下面详细给大家解说一下。

　　一、是开发商修建的商品房开盘的一种行为

　　也和我们平时在淘宝上买东西一样，有些产品在还没正式上线，你可以花一部分钱提前预约一个名额。同样开盘也是在房子的价格还没出来之前，花钱买预约一个选房的名额。开发商的目的，一个是摸底，看楼盘人气怎么样，再是根据这个来作为定价的依据之一。金是可以退的，所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣，还是参加一下，这样会有优先选房的资格。

　　二、下定是开发商修建商品房开盘以后的一种行为

　　一般这个情况是房子价格已经出来，你也选定了具体的房号，也是相当于是这个房子不出意外是你的了。所以来说下定以后，你不想买了的话，钱是不会退给你的，除非你别会扯皮。当然，还有个签认购合同的时候，定金和订金的区别。简单来说，定金是不会退的，订金是可以商讨退还的。
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　　三、上面说到定金与订金的区别，下面给大家区分这之间的差别

　　所谓定金是一种法定的担保形式，作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系，在《合同法》、《担保法》及其司法解释中均有明文规定，有着严格的法定条件：1、定金必需以书面形式进行约定；2、定金必须实际完成了交付；3、定金数额不得超过合同标的总额的20％。

　　定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保，其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务，保障权利人的权利能够得以实现。给付定金一方如果不履行义务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行义务，需向另一方双倍返还定金，这是“定金罚则”的基本精神。

　　订金并非专门的法律概念，没有直接的法律规定，司法实践中一般被视为预付款，如果出现违约情形，并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果，适用不了“定金罚则”，而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。

 

　　什么情况下可退还定金？（普及一下小知识）

　　在商品房销售领域，订金与定金都有存在的市场空间，在不同时期、不同地域、不同的销售阶段，甚至是基于买卖各方的不同需求，都可能在订金与定金中做出不同的选择。

　　目前在一手新楼开盘销售过程中，客户所交的筹金或通过电商预交的认购款，其实质都属于订金的范围，开发商均同意在客户未看中房没有签认购书的情况下可以任意退回。一旦签署认购书，开发商与客户所签署的法律文件（包括认购书、收据）中一般都明确书写为定金，在此情况下，客户无正当事由很难要求退回了。

　　并不是所有的“定金”都不能退还。是否真正属于定金，得看符不符合法律规定，是否符合定金不能退还的情况，得看具体情形。定金在学理上主要分为立约定金、成约定金、解约定金与违约定金四类。担保法的司法解释对此有详细的条款予以描述，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》四条规定“因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方应当返还定金”，应当是从立约定金的角度来规范的；《商品房销售管理办法》二十二条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果购房客户在商品房不符合销售条件的情况下交纳了“定金”，那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。

　　正如之前无论是《合同法》还是《担保法》中基本上都有违约定金的规范，随着社会经济的快速发展、房地产业的持续升温，在商品房预售实践中出现立约定金并开始普遍适用一样。从合同法精神来看，当然允许合同当事人意思自治约定立约定金，要该约定不违反法律强制性的规定，立法与司法层面确实都在随之进行调整与跟进。人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的出台，终于在其一百一十五条明确了立约定金。

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　　下面小编给您说一下关于认购书的内容：

　　1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等;

　　2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;

　　3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;

　　4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力;

　　5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

　　6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。

　　7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

　　认购时所需准备的证件资料

　　1、身份证原件

　　2、户口本原件（集体户口需要户口单页的原件）

　　3、民政部门所出具的单身证明或结婚证原件

　　4、收入证明（需加盖单位公章）

　　5、定金及付款发票/收据（付款签约时需要再付）

　　6、正式签约时所签订的房屋买卖合同

　　7. 公积金贷款需要提供缴存证明。

　　上面所述还有问题，可以具体咨询一下楼盘的置业顾问。

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　　四、签订商品房认购书注意事项:

　　《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商买房事项进行商谈。这种认购行为的主要征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非其后达到签约。 不过无论签订的是认购书或购房合同，都应该注意一下几大注意事项：

　　1、 认购物业； 2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

 

 

　　签订认购书注意事项:

　　1.规避受牵制条款。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。

　　2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商要没收认购金，不予退还；

　　3、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额；

　　4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务；

　　5、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

　　6、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

　　上面小编给大家收集了这些关于认购的注意事项，是不是没有想象中的那么简单，希望大家以后在买房路上能避免这些弯路，早日买到理想中的房子。

 

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