2014年商品房泛“高端”住宅供需结构有望缓解

　　2013年12月31日，后三宗工业用地的出让后，备受关注的2013年北京土地出让宣告结束，全年1821.81亿元的土地出让金总额创下历史新高，同比2012年上涨幅度达到了181%。历史性的数字不代表了今年北京土地市场的丰收，更在一定程度上预示了未来一至两年北京楼市的发展轨迹。

　　业内人士分析指出，2013年的土地出让弥补了2012年住宅类土地供应的缺口，2014年北京住宅类产品的供需有望缓解，但楼面价的提高，决定了未来房价下行的可能性很小；纯商品房项目或进入泛“高端”化时代，对于今年出让的多宗配建自住型商品房的土地，商业或办公部分将成为开发企业的主要利润点，商办项目将登场2014年楼市主角。

　　住宅供需有望缓解 大供应难拉低房价

　　根据中原地产研究部统计数据显示，2013年，北京全年累计出让土地223宗，其中140宗为经营性用地，全年出让土地总建筑面积约为3100万平方米，经营性用地约占建筑面积的86%。全年累计的土地出让金达1821.81亿元，同比2012年的647.918亿元，上涨幅度达到181%。

　　在与房价息息相关的住宅用地方面，今年住宅类用地的建筑面积占全市经营性用地的比例次突破57%，创下近五年的新高。中原地产研究部总监张大伟分析认为，近几年房价上涨的根源之一是土地供应的缺口，近五年来，土地供应缺口达到了340万平方米，别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米。恰是这两年，北京的房价涨幅快。而在土地供应增加的2010年和2011年，房价涨幅都比较缓慢或者处于下调区间。

　　在他看来，2013年供应的自住型商品房面积已有望超过2万套，纯商品房住宅面积也有望突破10万套，这将明显缓解近两年北京楼市供不应求的住宅供需结构。但另有业内人士指出，虽然2013年住宅类土地供应明显增长，但因为供大于求而带来的房价下跌很难出现。一位房企的营销总监表示，以往开发商会因滞销而选择降价，但前提都是建立在不赔钱上，而今年出让的很多土地，楼面价已经超过了所在区域的房价，再加上建安、资金占用成本，开发商即使不要利润，这些土地上未来销售的房子价格也一定会比现存房源高出不少。而借助自住型商品房来稳定预期，从恒 大御景湾的申购来看，似乎也没有原来预想的那么乐观。

　　根据新的统计数据，共有14.8万户家庭完成网上登记申购恒 大御景湾的2000套房源，其中具备优先购买资格的家庭有81897户，供需比接近1：41，非优先家庭几乎不可能购买到该项目。根据北京市住建委此前公布的消息，2013年至2014年，北京计划累计推出7万套自住型商品房，这也意味着，北京近两年供应的自住型商品房土地可能还无法满足恒 大御景湾一个项目8万多个优先家庭的需求。

　　商品房实际楼面价远高于统计数据

　　商品住宅高端化

　　回顾2013年北京的土地市场，楼面价是常被提起的概念，这个原本看似专业的词汇已经成为街头巷尾热议的。根据中原地产研究部统计数据显示，2013年北京成交土地楼面价为9670元/平方米。但考虑到每个地块大多有保障性住房和自住型商品房的配建要求，2013年北京土地市场纯商品住宅的楼面价早已超过这个统计数字。

　　以恒 大51.35亿元拿下的东坝南区1105-654、656、658号地块为例，该地块建筑面积控制在20.8373万平方米以内，如果不考虑各项配建要求，楼面价为25000元/平方米左右，但将配建的1.69万平方米限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房考虑进去的话，楼面价至少也在50000元/平方米左右。回看今年北京成交的土地，位于较优质位置的地块几乎都存在这种情况，纯商品房部分的楼面价基本都已超过区域二手房的销售价格。尤其是五环路的周边，亦庄、台湖、东坝、孙河……面粉贵过面包的情况频频上演，而从这些地块的开发商目前释放的信息看，改善型和高端产品将成为未来这些地块的主流产品。有业内人士预言，五环周围未来纯商品住宅都将走高端路线，北京的高端住宅圈已扩散至五环外。

　　一位房企的负责人告诉《广厦时代》，从他们企业内部研发部门的统计看，今年北京纯商品房的楼面价已经超过2万元/平方米，目前一线房企从拿地到销售多在7到8个月的周期范围内，未来北京纯商品房销售的主流价格或将在4-5万元/平方米。

　　虽然楼面价居高不下，但房企在京的拿地热情依然高涨。据中原地产市场研究部数据统计，今年北京次出现4家房企购置土地面积超过100万平方米，分别是、绿地、万科北京城建和恒 大，这四家总土地购置金额高达389亿元。

　　商业和公建将成部分地块收益来源

　　由于限价和限购的政策，2013年，很多商品住宅在取得销售许可证的过程中挣扎，商住项目大行其道，连连创下“日光”的战绩，成为了不少房企回款的利器。有业内人士预测，2014年，商住类项目仍将是市场的主角。除了持续的限购、限价的调控政策外，2013年拍出的不少地块，主要的收益空间全部在商业和公建部分上。

　　9月，中国铁建以18.1亿元竞得的海淀区环保科技园地块，楼面价终为18562元/平方米，而该地块未来住宅部分的限售价格为19000元/平方米，楼面价与未来的限售价格基本持平。此结果一出，有人感慨，开发商是不是疯了，明显不赚钱的地块也要拿。但中国铁建的回应称，该地块30%为公建部分，不在限价范围内，可通过这部分产品的开发来实现地块整体的盈利。

　　创下了今年总价地的门头沟新城MC16-073限价商品住房地块，住总、融创和骏洋联合体终以58.66亿元的总价收入囊中，楼面价约为1.69万元/平方米，而该地块上的住宅部分除7500平方米的限价商品房外，将全部建设自住型商品房，销售限价为18000元/平方米。看上去又是一笔赔钱的买卖，但实际上，该地块34.73万平方米的体量中，住宅部分约为6.7平方米，除去一些必备的配建设施，还有约27万平方米的商业金融和公建部分，这部分地块未来的销售价格并不受限。

　　一位房企的营销总监指出，开发商业和公建地块回款快，运营简单的方式是做成商住类产品销售，大量类似土地的出让不可避免地会带来此类产品的供应，预计2014年仍将有大量的商住项目上市。早在2011年已被明确禁止的“商改住”将继续成为部分房企的“爱”。