房地产调控持续，三四线楼市真的凉了吗？

最近，一些网友询问：有消息称国内三四线城市房价已经开始下跌，楼市真的已经凉了吗？对此，专家表示，三四线城市新房价格目前还在高位徘徊，并没有走弱的迹象，而一二线城市目前也处于平稳状态。如果要说三四线楼市凉了，恐怕应是二手房市场更多呈现“有价无市”的状态吧！

实际上，各三四线城市房价上涨也是这从2017年初才开始。而导致本轮三四线城市房价大涨的原因有三个：第一，由于一二线城市前期大涨，导致很多在大城市打工的农民工发现，自己再也无法圆上住房梦。但同时，这些农民工担心，自己老家附近的城市房价别再买不起了，于是把一二线城市里赚来的钱，都在老家附近的三四线城市买房。这就造成了三四线城市商品房空置率很高的原因。

第二，棚改货币化安置推高了三四线楼市，本来棚改是实物安置，而为了消化掉三四线城市商品化巨大的库存，于是就推出了货币化安置，而货币化安置的钱都是地方政府拿土地作抵押，向国开行来借来，而国开行则是直接从央行处拿是基础货币投放。这就使大量棚改居民都拿到了大量拆迁补偿款，跑到周边去买房，而三四线城市房地产盘子本来就不大，遇到大家拆迁户来购房，房价当然会疯狂上涨。

第三，早在2016年7月份，一二线城市纷纷出台了房地产调控政策，并且一直严格执行。到了2017年初，一二线城市房价不能炒了，开发商和炒房者都跑到价格偏低的三四线城市来拿地或炒房，于是一二线城市的资金集中涌入三四线城市，各地房价怎么可能不涨？

而目前导致三四线城市房价难以上涨，并且要出现下跌趋势，主要原因是：一方面，国务院对前期房价上涨过快的三四线城市将取消货币化安置，改为实物安置，这样拆迁户大量购房的需求在减少。另一方面，各地推出了“因城施策”房地产调控政策，以遏制房地产投机。同时，10月8日，马上就要执行LPR购房新政，可以看出央行会在房贷利率上鼓励刚需住房，同时也会打击投机性炒房，未来购买二套房的利率都会上调。

那么，未来三四线城市房价会跌下来吗？我们认为这种可能性极大。其一，很多三四线城市人口流出大于流入。而很多农村人口其主要是在大城市打工，看到大城市房价上涨，自己也想到三四线城市购房置业，这些人购房需求就会集中释放。所以，在大多数时间里，三四线城市人口流出大于流入。一旦投机性炒房需求撤出，三四线城市商品房连接盘侠也找不到。

其二，三四线城市产业结构单一，基础设施薄弱、同质化竞争激烈，对外来人口的吸引力不强。三四线城市房价高涨，并不是刚需群体托上去的，而是炒房者给推上去的。在国内很多三四线城市根本无法提供更多的就业岗位来吸引外来人口，房价只能由炒房者来支撑，但这样的情况是很难支撑多久。因为，只要房价不出现大涨，炒房者就会亏钱。一旦炒房者退出，外来定居人口购房需求又不足，房价只能出现大跌。

其三，目前国内三四线城市房价都已经过万，而当地居民的收入只有三四千元，也就是说，当地居民收入远远跟不上房价的涨势。所以，一旦炒房者上攻势头被遏制，房价就只能快速下跌，与当地居民收入接轨。所以，未来不排除部分三四线城市房价有大涨大跌的可能性。别说三四线城市房价不会下跌。像过去环京楼市的燕郊、通州房价都从4万元跌到2.2-2.5元/平方米。这说明房价是可以下跌的，只是时候未到而已。

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