赠送物业费多是“空头支票” 建议：先缴纳再起诉

前期物业费本应由开发商承担开发商合同承诺对物业公司无效力———

“买房即赠送一年物业费”，“老带新免十年物业费”，“一次性付款赠送十年物业费”……赠送物业费是楼市中常见的促销手段，无论是品牌开发商还是小型房企，利用物业费的优惠条件来吸引购房者的案例屡见不鲜。但看似诱人的促销手段背后，实则隐藏着不少猫腻，专家指出，物业费的赠送执行起来有许多陷阱，购房者在选择这种优惠时，要擦亮眼睛，谨防这些承诺变成“空头支票”。

●案例●

赠送物业费物业公司不知情

2009年初，已经在京工作五年的方先生打算购房，当时楼市很冷清，开发商纷纷推出各种不同的促销手段，在经过多方比较后，方先生选择了一处九三折优惠，并赠送五年物业费的项目。

方先生回忆说，该项目设定的物业费为2.4元/平方米/月，他买的房子是一套87平方米的两居，算下来，五年的物业费也有12528元，也是个不小的优惠。而且方先生还别留意了，开发商在合同的补充条款中注明了赠送五年物业管理费这一项。

2011年，方先生购买的房子正式交付入住，而物业管理公司这时提出要收取物业管理费。方先生表示，这部分物业费是当初开发商承诺免除的，而物业公司则解释，他们没有收到过开发商提供的物业费，他们和开发商的合同中，也没有提出要免除业主五年的物业费。按照方先生与物业公司的合同，方先生理应向物业公司缴纳物业费。

方先生为此找到开发商，而开发商方面以各种原因推诿，一直不协助他解决这个问题，而物业公司频繁上门催缴物业费，并通知方先生，如果方先生一直拒绝缴纳物业费，他们将向法院提起诉讼。

●支招●

先按合同缴纳物业费起诉开发商

对于方先生所遇到的问题，北京金诚同达律师事务所的于志红律师表示，根据《合同法》185条，赠予行为是赠予人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠予的行为。开发商与物业公司是两个不同的民事主体，开发商与购房人之间的商品房买卖关系和物业服务企业和业主之间的物业服务关系是两个不同的法律关系。开发商在商品房买卖合同中承诺赠予方先生物业费并不意味物业公司免收方先生的物业费。方先生作为接受物业服务的直接相对人，物业服务企业有权利要求方先生支付物业费，而方先生负有向物业服务企业直接支付物业服务费的义务，因此，按照法律规定，方先生必须向物业公司支付物业费。

既然，方先生与开发商之间的合同已经明确签署了物业费的赠予条款，开发商未能履行承诺，业主在支付完物业费后，可以起诉开发商要求其履约。如果开发商与业主之间未能将赠送物业费条款写入合同中，对于这种直接影响销售的优惠条款，购房者也有权主张自己的权利。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房销售广告和宣传资料为商品房的要约邀请，但是出卖人商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。