楼市“拐”了要不要买房

2014年07月09日 10:50 小编：松小房深圳特区报|0 点击：1318

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昨天，深圳房地产业界迎来年度盛会——深圳房地产年会暨行业综合评价发布会。开发商、代理机构、研究机构代表等700多名嘉宾汇聚一堂，为行业发展出谋划策。对于处在调整动荡期的楼市，与会嘉宾认为，房地产市场的调整期已到，楼市下滑将带动行业进行调整转型；对于购房者而言，今年或许是一个不错的入市机会。

口径一致房价下跌成定局

　　年会上，无论是开发商代表，还是房地产代理机构负责人，对于中国楼市已经进入调整阶段的判断几乎一致。

　　“这不是一个轻松的话题，2014年的市场明显和2013年不同，我们通过数据看到，今年的楼市走势和2008年越来越接近。”深圳世联行(行情,问诊)董事长陈劲松直言，楼市下跌已经是事实，2008年房价没有跌到位，现在市场下跌是当年的延续。

　　中原集团创始人施永青也提出，房地产市场与中国经济发展、深化改革走向密切相关。这一次，市场存在出现熊市的可能，关键看深化改革能否取得真正成效，以及成效显现的时间。
　　展望下半年，陈劲松预测，“久盘必跌”，楼市盘整久了，价格一定会跌。2014年上半年市场成交数据跟2008年同期越来越接近，今年某种程度上是2008年的延续。

乐观态度没有黄金还有白银

　　与会嘉宾认为，对开发商而言，闭着眼睛挣钱的“黄金时代”已经过去了，接下来会是“白银时代”。

　　“我对市场并不悲观，因为在这么差的金融环境下，市场的总体成交仍然是历史二高位。”陈劲松认为，这是一次“软着陆”，尽管下行是大趋势，但行业不会出现“大洗牌”格局。
　　陈劲松用多个数据证明他的不悲观：先，今年5月份，全国商品房销售额累计同比下降8.5%，但仍比2012年同期高40%。即使今年全国按照预计完成7.3万亿元成交额，仍然处于历史二高位。其次，土地市场成交出现大幅萎缩，下半年再推出几块地卖不出去，拍卖底价会降低。同时，库存明显攀升，处于历史新高，这意味着开发投资增速回落，新开工面积会负增长，整体上看开发商不会出现严重洗牌。

救市判断现在还不是时候

　　此轮的楼市下滑明显，政府是否会出手救市？

　　对此，施永青直言，中央政府从十年前开始说要调控，要使房地产价格降下来，市场好的时候，花九牛二虎之力也没法压下来，现在有机会压下来了，还去救它？那价格永远没有办法掉下来了。他认为，政府要考虑民生问题，不愿意看到年轻一代都买不起房。有楼市价格向下调15%、20%甚至多一点，政府才有可能会出来救市。

　　“到现在为止，中央政府不出手救市的原因是失业率没有多高。”陈劲松认为，现在，体力劳动者的工资在增加，劳动力供应量减少，中国的失业情况并不严重。同时，融资模式从2014年开始变得跟以往不一样，以前是土地财政和地方政府举债严重，现在是政策银行发债，地方政府对房地产市场的依赖程度也不一样。

　　陈劲松给开发商的建议是：没钱要快速出货；有钱的，更多想着收购。他预计，大的市场机会将出现在今年四季度，那会是一个很好的投资机会，而明年楼市也不是一个暴涨年。

触底反弹取决于金融环境

　　根据世联行的调查，目前楼市投资客比例降到有史以来低水平：10.4%，房子已经回归其居住功能，在这种情况下，楼市何时触底反弹？

　　施永青提出，中国的深化改革不可能几个月内解决问题，可能是超过一年、两年，甚至更长才能解决，估计在未来的三年里，房地产受到的压力会比原来大得多。

　　在陈劲松看来，市场调整转型的时间不取决于房地产，也不取决于政策，而是取决于金融环境。金融环境不改善，必然要一直调整下去。触底反弹时间与长期资金和短期资金面的改善相关，如果10年期国债利率低于4%，而且10年期国债和2年期国债两者的息差高于1%的时候，这轮房地产行业价格调整基本结束。

　　刚需者：请留意！

　　楼市正处于调整期，下跌趋势成为业内共识。对于有真正需求的刚需购房者，是否迎来的入手机遇？几位房地产业人士给出了建议。

　　世联行董事长陈劲松：买不买房要先打好算盘，当所看中的房子的出租回报率超过当下银行理财产品收益率的50%时，是入手的好时机。

　　花样年董事会主席潘军：房子具有居住和投资双重属性，现在去投资化趋势明显，房子更多地回归实用品属性。刚需永远不要用投资的角度来购房，而是要用过生活的“小幸福”眼光来做判断和选择。

　　东海集团副总经理张旗：房价出现调整后，刚需确实可以考虑出手，但深圳出现价格大波动的可能性不大。在租房价格持续上涨的情况下，刚需出手购房是一个理性的选择。

　　星河集团营销管理策划副经理白帆：没有低的价格，有合不合适，需不需要。如果经济条件允许，感觉合适，该及时出手。很多购房者一直观望并抱有抄底的意愿，但有几个能把握机会呢？

　　投资商品房长期以来受到中国人的追捧，对于此轮市场转变，投资客该作出怎样的判断和调整？

　　张旗表示，投资客应该更加慎重出手了，对后市的判断也要更加全面。目前融资成本在上涨，投资客应多方面衡量，考虑未来几年是否能实现盈利。

　　白帆表示，楼市长期的上升走向不会改变。政府为了GDP和财政稳定发展，不会允许房价崩盘。从保值和升值的角度上来看，长期持有商品房比其他投资产品更具优势，所以投资者依然可以持有手中的房产。