以房养老方案即将落地 终结十年徘徊

　  以房养老在中国已存续10年，其间，很多城市都曾计划推出这一养老发展模式，北京、上海南京等地均有试点。中信银行、中大恒基等机构都曾对这一“舶来品”进行过积的探索和尝试。但多方探索后，因受到产权、法规、观念等制约和影响，这一养老模式仍未能走到现实层面。
 

　　如今，国务院以红头文件要求开展以房养老试点，多少给以房养老发展带来了曙光。
 

　　■中国房地产报记者 李克纯 北京报道
 

　　徘徊10年、备受议的住房反向抵押贷款(以房养老)终于有了实质性进展。
 

　　据中国房地产报记者获悉，自去年国务院发文要求推动以房养老后，保监会已开始着手推动以房养老方案的制定。目前已有幸福人寿、平安人寿、新华人寿、泰康之家等6家保险(放心保)公司递交了试点方案，现在已经进入后审批阶段。对于以房养老方案的具体出台时间，截至发稿，保监会没有给予明确回复。按照国务院35号文的要求，今年一季度应是以房养老方案出台的具体时期。“以房养老方案迟将于上半年出台。”民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付透露。
 

　　据接近保监会的人士透露，以房养老方案确定后，将先在北京、上海等一线城市试点推广。
 

　　“以国务院的红头文件要求开展以房养老试点，这是次。”幸福人寿董事长、现任监事会主席孟晓苏说。
 

　　以房养老在中国已存续10年。2003年，以房养老理念被时任中国房地产开发集团总裁的孟晓苏引入国内，开始发韧。其后，很多城市都计划推出这一养老发展模式，北京、上海、南京等地均有试点。中信银行、中大恒基等机构都曾对这一“舶来品”进行过积的探索和尝试。
 

　　然而，10年过后，这一养老模式仍未能走到现实层面，因受到产权、法规、观念等制约和影响，很多城市的试点后都无疾而终。
 

　　随着老龄化的加剧和养老资源的短缺，2013年国务院发布35号文正式以红头文件的形式要求开展“以房养老”，并指出“这是解决中国养老难题的有效金融补充”。
 

　　政策方案的制定、战略定位的确认或将改变以房养老发展中的尴尬局面，业内也频频出现创新试点。但10年徘徊路也给市场带来了更多的担忧和迟疑。
 

　　“以房养老需要各个部门的政策和整个流通环节的配套，这不是一件容易的事情，新的方案能落实到哪一步还有待判断。”一位长期关注以房养老发展的业内人士表示。
 

　　随着以房养老新方案的出台和试点的实施，其能否真正落地还需拭目以待。
 

　　方案初现
 

　　2013年9月14日，国务院发布35号文次明确指出“要求开展住房反向抵押养老保险试点”。
 

　　不久，幸福人寿接到了来自保监会要求递交试点方案的任务。2013年11月，幸福人寿专门成立了“住房反向抵押养老保险”课题组，并按照计划于2013年12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》。
 

　　“原定于今年1月发布的方案将延迟推出，现在仍是上报阶段，具体发布时间要看保监会的安排。”幸福人寿课题组范主任说。
 

　　据悉，幸福人寿已经基本完成了产品的设计研发与模型测算工作，该款产品将主要针对65岁以上老人，具体方式是老人将房子增名或抵押给保险公司，投保老人可一直住在房子里，老人过世之后，保险公司方可处置房屋。
 

　　除了幸福人寿，平安人寿、新华人寿、泰康之家等6家保险公司也参与了此次保监会以房养老方案的制定，并都参与了保监会去年年底组织的几次内部会议。对于上述几家保险公司的以房养老方案，中国房地产报记者也一一进行联系，但对方都以在筹备阶段为由拒绝透露。按照计划，这些公司的产品应该要在一季度面世。
 

　　“不止保监会，国务院常务会议后，住建部、民政部等部门也在做工作。”孟晓苏说。在方案设定初期，他建议保监会、民政部应邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计。
 

　　“以房养老作为一个保险产品，是一种设计为精妙、计算为复杂、涉及政策因素多、牵涉社会观念强、对有需要的老人益处大的殊保险产品。真正做起来需要住建、民政、财政等多部门的配合，单靠一个部门肯定会有障碍。”孟晓苏说。
 

　　据詹成付透露，保监会方案制定的几次会议，民政部也都派人参加了。“即将推出的以房养老方案实施方式也更为广泛。老人可以选择抵押房子用来养老，也可以选择把房子出租，租金加上养老金会使老人在养老机构中生活得很好”。
 

　　詹成付称，“方案是积稳妥的，不是卖自己的房子”。
 

　　2013年10月21日北京市民政局也次提出以房养老概念，鼓励开展以房养老试点业务。北京市老龄办也透露，目前正在论证研究以房养老以及针对企业的相关鼓励措施。
 

　　孟晓苏表示，现在以房养老上升到国家战略层面，多部门参与协调、主动配合，进展会快了，试点先将选择在北京、上海、广州、杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市进行。


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　　回应滞涩
 

　　以房养老方案的出台已箭在弦上，但市场的回应却有些滞缓晦涩。
 

　　交通银行、光大银行、招商银行、农业银行等在接受关于“以房养老试点方案出台后银行方面的推进计划”的询问时均无回应。
 

　　国内家试点以房养老的中信银行也称没有新动作。中国房地产报记者在走访中信银行营业试点和致电其客服时发现，这项业务在各营业点还有保存，业务类型依然是之前的模式：“养老按揭贷款，具体是老人本人或者法定赡养人以房子为抵押获得贷款，用途必须是为老人养老，期限不超过10年。”但显然客服和工作人员对这项“压箱底”的业务并不熟悉和了解。
 

　　中信银行办公室宣传部工作人员称，中信银行没有参与新的以房养老方案制定和试点计划。并表示中信银行之前推出的养老按揭服务“由于产权期限和实际处置方面有不确定性，更主要是由于中国老年人群体的观念和意识问题，实际推广效果一般”，目前并没有这项业务新的动向。
 

　　另据中国农业银行内部人士透露，早在多年以前，农业银行已经开始研究“倒按揭”，但由于实际实施难度过大一直没有付诸实践。他指出制约银行的主要是技术操作上的难度，包括“倒按揭”利率的确定、房产价值的评估、老人生命的预期等。尤其是预测寿命测算的经验。
 

　　面对银行的冷淡，北京安信颐和控股有限公司(以下简称“安信颐和”)总经理赵军称，这主要由于对银行来说缺乏生存压力和业务考核机制，因此以房养老这种利小、风险相对较大的业务对他们来说没有吸引力。
 

　　而在保险圈，对以房养老也同样疑窦重重。某保险公司高层称，“开展这些业务还需要很多政策支持。”
 

　　北京探索以房养老的中大恒基房地产经纪公司对新政反应亦很冷淡。
 

　　根据中大恒基的模式设计，老人与中介机构签订协议，出租自己房屋，租金直接给养老院。老人可选择是按年还是按月收租金。这样的操作模式，被认为“符合传统价值观念”。“可是由于很少老人参与，早不了了之了。现在都没有再提起过了。”中大恒基内部人士称。
 

　　卡罗琳养老投资(北京)有限公司董事长樊炎冰表示，市场之所以观望迟疑，回应不积，主要还是当前的市场环境所致。“实际上，和10年前相比以房养老面临的很多障碍依然没有得到解决，大家不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。是否能够真正落地，还需政府协调推进”。
 

　　城商行的尝试
 

　　和国有银行、中央银行态度不同，地方银行这些年对以房养老的关注度在提高。
 

　　据赵军介绍，随着“富房少钱”老人逐步迈入重度老龄化，他们的观念也会相对发生变化，以房养老有望成为一种补充的养老支付方式。目前安信颐和在常州(楼盘)的养老项目正在进行以房养老试点。
 

　　北京安信颐和是联想控股成员企业，专注于健康养老机构运营管理。在他们的规划和设想里，这种以房养老模式将由养老机构、银行和老人三方组成。老人或者赡养子女将自有产权房产抵押给银行，以养老机构的资产做担保，之后老人便可免费入住养老公寓。老人生命存续期间，养老公寓为其垫付养老费用;当其身故后，养老公寓成为抵押房产的所有者。
 

　　“对养老机构来说，普遍面临入住率低的问题，中国老人有房的多有钱的少，如果老人用房子来支付养老费用，可以作为入住率的有效应对。”赵军指出，“而银行实际上是不愿意处置房产的，对他来说能做坏资产处理。他们想挣的其实是老人按揭消费费用的利息，所以这种合作是有市场的。”
 

　　赵军表示，这种尝试在理论上是完全可行的，也存在一定的消费需求(因为有老人咨询过)，但是对养老运营商来说压力过大，原因是老人的支付能力越来越弱，所以银行不愿用老人的房产做抵押，需要有品牌影响力的养老机构来做担保。这样虽然可以大程度降低银行的风险，“但将全部风险转嫁给了养老机构。”
 

　　上述业内人士表示，这种“倒按揭”由于老人不能领取现金，得到的是以现金计价的各种服务，细究起来并非严格意义上的“倒按揭”。但从实际需求上来看，可行性还是很强。由于联想控股下面有银行、养老机构和房产，联想完全可以把这三方的流通环节打通，整合操作。
 

　　“是这种模式的运营主体是养老机构，对联想来说，是有这样的实力。可是一般的养老机构由于支付能力和处置房产的能力没有那么强，并且随时面临倒闭风险，还是有很大风险。一定要有品牌影响力的、有实力的养老机构来做主体才可以。”上述业内人士表示。
 

　　尽管问题颇多，安信颐和目前还是与一些城市银行进行了初步洽谈，“这些银行表示出了很大的兴趣”。
 

　　艰辛探索下的曙光
 

　　从2003年的3月28日温家宝总理看到孟晓苏的信，并批准开办反向抵押贷款报告开始，以房养老开始了在中国的漫长探索。
 

　　2006年，孟晓苏创办幸福人寿保险股份有限公司，目的之一是试水以房养老。但进展迟缓，“金融机构担心房价会跌，民众则担心房价会涨，抵押后亏本。双方的掣肘，形成了一个很不利的市场环境。”孟晓苏称。
 

　　2007年年中，拥有政府背景的上海市公积金管理推出“以房自助养老”的模式。这一模式是：65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金，可一次性收取房款;该房屋由公积金管理再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同;老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理。然而，沪媒报道，2010年，以房养老上海试点早已停止，上海市公积金管理表示，“无恢复时间表”。
 

　　此外，“南京试点”也广被报道。2005年4月，南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。两年后，当地媒体的调查却称，该公寓有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。
 

　　和中信银行、中大恒基的尝试遭遇相同，这些地方政府或者机构的试点遇到的主要难题是没有老人客源。
 

　　“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易做出选择。
 

　　国内老人“靠儿不靠房”的传统观念根深蒂固，老人和子女对变卖产权都从心里抵触，而且居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏。这使得试点开展参与的老人往往寥寥无几，难以为继。
 

　　而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。
 

　　对此，孟晓苏也意回应，“2007年的物权法已经表明，70年产权到期后自动续期，担心产权的问题完全是杞人忧天。”但由于并没有相关可参考案例，在金融机构风险评估里，这依然是重要一环。
 

　　业内专家指出，试点从“失独、无子女老人”开始进行的考虑是对的，但政府还应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠;对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。