2014松滋楼市年终报：全年热点政策解读

    2014年，我国房地产市场风云突变，全国商品房、商品住宅量价呈现同步下行，城市间市场分化更趋显著。在宏观经济环境整体偏弱的背景下，中央调控更重长效，逐步将重心由短期调控转移至住房制度建设这一长期命题。与此同时，各地房地产调控政策调整动作则趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购，通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策突破口，一些“救地政法”的策略还将继续进行中。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读一：新型城镇化[/page]
关键词：新型城镇化
 

    详细：3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划，以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右。通知指出，《规划》是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。
 

　　解读：改革开放以来，伴随着工业化进程加速，我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。目前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，也处于城镇化深入发展的关键时期。该《规划》的出台，正是从宏观方面，给城镇化的发展提出了统筹性、指导性的意见。
 

　　《规划》要求，在城镇化过程中，针对以人为本、统筹发展、提高效率、保护环境、促进社会公平等方面都需要有所作为。
 

　　那么《规划》的出台，于我们市场来看，有哪些契机?
 

　　，投资方面。(一)新型城镇化必然带来居民消费结构的转变，在市场的发展中，关注三四线城市的消费方向，找到人群的消费点所在，然后去具体分析投资方向;(二)城镇化的发展必然带来城市基础设施的建设，从而拉动对建材的整体需求。现在关注投资建材市场，尤其是选择在集约化较好、综合能力强的平台里进行交易，是顺应了这一趋势的，如投资建材相关的专业市场商铺。
 

　　二，地位方面。《规划》中指出，做到市场主导，政府引导。在正确处理政府和市场关系同时，更加尊重市场规律，终做到科学发展、理性发展。
 

　　三，生态方面。城镇化的发展，要坚持生态文明建设。即在节能环保、固体废弃物处理、可循环利用等方面，做到生态化、绿色化。其实这也是现代市民的基本观念而已，市场实施后，一方面能够满足人群的需求，另一方面也是对社会发展的正面促进行为。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读二：双向调控[/page]
关键词：双向调控
 

    详细：3月份，两会召开，全国政协委员、住建部副部长齐骥提出了房地产市场"双向调控"的观点：对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。房价调控8年来次未被写入报告。

　　解读：双向调控”意味着既调节需求又调节供给。“双向调控”应该是一种更务实的政策选择，针对个别城市供应量持续增大、库存高企的状况，供给调控也可能进行“逆操作”，但对绝大多数城市来说，增加供应仍是近几年楼市的主基调。保障房与商品房同步发展也应是“双向调控”的题中之义。此前，中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。既履行好政府在住房保障方面的职责，补齐保障性住房的“短板”，也发展商品住房，不再依靠单一手段解决住房问题，而是通过双向努力实现“住有所居”。
 

　　而在具体实践上，“双向调控”还应包含支持“刚需”与抑制投资的双向政策选择。一方面，采取差别化信贷、优惠政策支持“刚需”人群购房置业、实现“住有所居”的愿望；另一方面，继续以市场手段提高投资性需求的购房成本，让房地产市场更多体现居住属性。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读三：不动产登记[/page]
关键词：不动产登记

    详细：2014年4月22日，国土部宣布将在2014年建立统一登记的基础性制度，2015 年推进统一登记制度的实施过渡，2016 年全面实施统一登记制度，2018 年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
 

　　解读：建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也意味着今后有可能直接推进的是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年房产税新政策在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。
 

　　建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也意味着今后有可能直接推进的是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年房产税新政策在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读四：央五条[/page]
关键词：“央五条”
 

    详细：5月12日央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈，确定了包括"优先满足套房的贷款需求"、"合理确定套房贷款利率水平"、"及时审批和发放符合条件的个人住房贷款"、“严格执行个人住房贷款各项管理规定”、“加强对住房贷款风险的监测分析”五条要求，又称"央五条"。
 
　　解读：此次央行发声透露出政策层面不会对楼市的低迷坐视不管，放松调控的空间在加大。中国宏观经济持续下滑，工业投资消费等数据很低迷，到了必须通过地产拉动经济的时刻。套房客户能贷到款，有利于提高老百姓的购房能力，加速出手；同时二套房客户贷款也有了保证，有利于推动改善需求入市。从而，提振楼市人气，消减看空预期，从之前的经验来看，放松信贷往往会推动楼市走出低谷、出现新一轮上升行情。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读五：限购松绑[/page]
关键词：限购松绑
 

    详细：5月23日有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。随后，全国各地多个城市相继进行限购的松绑，并陆续放开限购。如今全国范围内除了北、上、广、深等一线城市外，限购已经完全取消。

　　解读：经过3年限购，当前在热点城市，投机需求明显减弱，投资需求降至低位。在已实施限购政策的城市中，“炒房团”、“投资客”大幅减少。从挤泡沫角度看，限购政策可谓较好地完成了使命。但是，“限购令”对购房门槛的设置，将一部分刚需挡在门外，抑制部分合理需求释放。
 

　　与任何一项房地产调控政策一样，“限购令”是把“双刃剑”，讨论其去留的问题，不能脱离客观环境。目前来看，全面退出限购政策并非明智之选。从供需关系看，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场供不应求的情况仍比较突出。此外，从“去投资”作用上看，限购政策并无有效替代品。在这种情况下，贸然放开限购，将意味着近几年楼市挤泡沫努力将付之东流。
 

　　另一方面，在部分市场供应过剩、房价上涨乏力的城市，投资需求已兴趣索然，限购政策已无继续存在必要。正如在先传出取消限购消息的温州，在房价连续下跌后，当地楼市泡沫已大部分被挤出。此时，应将调节主导权交还给市场。在市场主导房地产调控思路下，限购政策退出是大势所趋。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读六：限贷政策松绑[/page]
关键词：限贷政策松绑
 

    详细：9月30日，央行提出将积支持居民家庭合理的住房贷款需求。对于贷款购买套普通自住房的家庭，贷款低付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。同时对于还清套房贷再贷算套房。
 
　　解读：央行彻底放开放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期。如此放水信贷、全面取缔限贷政策是把双刃剑：一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏，促使房价重拾暴涨局面；另一方面也可能给市场放出的是更加恐慌的信号，连货币信贷都放水了，连限贷政策都取缔了，足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况，房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎，购买力更加观望而不敢轻易入市，商业银行更加对房地产惜贷，促使房地产市场低迷局面恶化，引发大面积弃房断供等金融风险。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读七：公积金异地互认[/page]
关键词：公积金异地互认
 

    详细：10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理出具的缴存证明合并计算。
 
　　解读：公积金贷款对中低收入群体购房有重要的现实意义，但长期以来公积金的巨额存量与使用效率不高的问题一直饱受议。此次调整公积金政策不能着眼于短期救市目标来分析，从长远来看，它对有效利用、激活公积金，满足中低收入群体购房需求有着积意义。住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合支持基本住房消费的原则，有望拉动改善型住房消费。
[page]2014松滋楼市年终报政策解读八：央行降息[/page]
关键词：央行降息
 

    详细：央行宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。
 
　　解读：贷款利率下调，意味着欲购房、已购房者且合同注明“浮动利率”的房奴们，均可节省一笔利息支出，因为五年以上贷款利率降至6.15%，相当于此前利率的9.4折。
 

　　对住房公积金客户来说，央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25个百分点，降幅不及商贷。
 

　　按照商业房贷100万元，基准利率，按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元。此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元。
 

　　同样条件下，如果按等额本金还款计算，此前月还款9625元，每月递减22.74元。降息后，月还款降为9291.67元，每月递减21.35元。